لماذا يهم اختيار مشغل عقاري راسخ أكثر من أي وقت مضى في دبي

مشغلو العقارات في دبي يمكنهم تحقيق النجاح أو الفشل استثمارك. لقد تغير قطاع الإيجارات قصيرة الأجل في العقارات في دبي بشكل كبير خلال السنوات العشر الماضية من بداياته المتواضعة كمصدر دخل إضافي، ليصبح نظامًا منظمًا للسياحة تم إنشاؤه من خلال التنظيم الحكومي والتكنولوجيا وطلب المستهلكين حول العالم. في ما أصبح أحد أكثر أسواق الإيجارات قصيرة الأجل تطورًا في العالم، يتنافس الملاك الآن مع بعضهم البعض لجذب الضيوف بدلاً من مجرد تأجير منازلهم.

مع شدة المنافسة، لم يعد السؤال “هل يجب أن أوظف شركة إدارة منازل العطلات؟”

بل هو “هل سيكون المشغل العقاري الذي أختاره قادرًا على حماية استثماري؟”

هذا هو الفرق الرئيسي بين توظيف شركة إدارة منازل العطلات الراسخة والمنظمة مقابل شركة أصغر أو أحدث. الفروق بين هذين النوعين من الشركات ليست مبنية على الأسلوب. بل هي مبنية على القضايا التشغيلية والمالية والتقنية والتنظيمية. هذه هي القضايا التي ستحدد ما إذا كان المالك سيحصل على دخل منتظم من ممتلكاته أو سيواجه مشاكل لم يكن عليه تحملها.

التكلفة الخفية لاختيار شركة إدارة عقارات غير متمرسة في دبي

يعتقد معظم الملاك أن النجاح في الإيجارات قصيرة الأجل يعتمد أكثر على الانضباط التشغيلي بدلاً من المرونة/التسعير التنافسي لمشغل صغير.

على الرغم من أن المشغل الصغير سيكون قادرًا على توفير المزيد من المرونة مقارنة بعملية أكبر أو أسعار أقل، إلا أن هذه التوفير في الأسعار عادة ما يكون قصير الأمد بمجرد أن يدركوا أن توفير الرسوم يتم إلغاؤه بواسطة:

• عدم القدرة على الاستفادة من ارتفاع الأسعار في السوق
• الخسائر الناتجة عن إلغاء الضيوف بسبب تأخر الإصلاحات
• انخفاض رؤية القوائم بسبب التقييمات السيئة
• الغرامات المفروضة من قبل الحكومة المحلية بناءً على عدم الامتثال
• الخسائر الناتجة عن رد الأموال للضيوف بسبب المشاكل التي واجهوها أثناء إقامتهم
• فشل الفحوصات بسبب نقص التوحيد القياسي

بغض النظر عن ما سبق، النتيجة دائمًا هي نفسها – يؤدي ذلك إلى عدم الاستقرار.

من ناحية أخرى، فإن شركة إدارة العقارات الراسخة مثل Deluxe Holiday Homes ستستفيد من حجمها ونطاقها لزيادة العوائد التي يوفرها المالك من خلال تعزيز جميع مجالات عائد المالك:

• الاتساق في معايير التدبير المنزلي يؤدي إلى زيادة تقييمات الضيوف
• الصيانة الداخلية تقضي على فترات التوقف
• التعديلات اليومية على التسعير التي يقوم بها مديرو الإيرادات المخصصون
• زيادة ترتيب التصنيف من خلال شراكات قوية مع وكالات السفر عبر الإنترنت (OTAs)
• المراقبة في الوقت الفعلي لتسعير الليالي من خلال نظام إدارة العقارات المتقدم (PMS) يضمن عدم بقاء أي ليلة بدون تسعير

هذا ليس نظرية. هذا هو الأساس التشغيلي لشركات مثل Deluxe Holiday Homes. يوفر نظام PMS الداخلي الخاص بهم، Scale PMS، القدرة على مراقبة الأداء عبر أكثر من 800 عقار يوميًا مما يمكنهم من تحسين تسعيرهم وخلق مزايا تسعيرية على المنافسين الذين لا يمكن للمشغلين الأصغر المنافسة ضدهم.

في الواقع؛ المشغل الراسخ لا يساعدك على “القيام بعمل جيد.”

إنهم يساعدونك على التفوق.

كيفية اختيار مشغل عقارات راسخ في دبي

اختيار أفضل مشغل لعقارك الإيجاري في وجهة سياحية منظمة بشكل كبير على مدار العام أصبح قرارًا استراتيجيًا رئيسيًا يؤثر بشكل كبير على إمكانات الإيرادات طويلة الأجل لعقارك وحمايته العامة.

هناك العديد من الأشياء التي تحدد المشغل العقاري المتمرس والراسخ. الشعار، الموقع الإلكتروني، عدد المتابعين على وسائل التواصل الاجتماعي والجوائز التي تم الفوز بها، إلخ. كلها ثانوية بالنسبة للأشخاص والأنظمة والعمليات التي توجد خلف الكواليس لإنتاج والحفاظ على كل حجز، وكل تقييم، وكل تجربة ضيف بنفس مستوى الدقة والكفاءة كالفندق.

إليك المعايير الستة الرئيسية التي يجب مراعاتها عند تقييم مشغل قبل تسليم مفاتيح عقارك الإيجاري:

• 10 سنوات من الخبرة في إدارة العقارات في دبي

تستغرق الخبرة وقتًا لتتطور وفي هذه الصناعة، يعادل عقد من توفير الإقامة الإيجارية في دبي عشرات الآلاف من الضيوف، وتغييرات لا حصر لها في القوانين واللوائح، ودورات سوقية عديدة، والعديد من التحسينات في العمليات التشغيلية التي من غير المرجح أن تكون الشركات الجديدة قد واجهتها.

المشغلون الذين لديهم أكثر من عشر سنوات من الخبرة في دبي تمكنوا من البقاء على قيد الحياة خلال مراحل الانتقال في القطاع؛ من الأيام الأولى لـ Airbnb وبيئة دبي التنظيمية غير المنظمة إلى الإطار التنظيمي المنظم اليوم والتقلبات الموسمية في معدلات الإشغال والتسعير.

على سبيل المثال، شركات إدارة Airbnb المهنية مثل Deluxe Holiday Homes، التي تعمل منذ أكثر من عقد، توضح لماذا تعتبر الاستمرارية في سوق الإيجارات مهمة: فهي تظهر المعرفة المؤسسية والنضج التشغيلي والقدرة على النمو والتوسع بنجاح في سوق تنافسي للغاية.

• تقييم الهيكل الداخلي للمشغل — وليس فقط تسويقهم

إحدى أفضل الطرق لتحديد ما إذا كان المشغل محترفًا هي فحص فريقهم الداخلي وهيكلهم التنظيمي.

الاستعانة بمصادر خارجية هي ممارسة شائعة جدًا في قطاع تأجير منازل العطلات في دبي، ومع ذلك، غالبًا ما يؤدي الاستعانة بمصادر خارجية للعمال المستقلين إلى تنظيف غير متسق، واستجابات صيانة بطيئة للمشاكل ونقص في التنبؤ بتجارب الضيوف.

عادةً ما يقوم المشغل المحترف والراسخ باستثمارات كبيرة في موظفيهم. يوظف المشغلون الراسخون مئات الموظفين بدوام كامل بما في ذلك موظفي التدبير المنزلي، وموظفي الصيانة، وموظفي علاقات الضيوف، ومديري الإيرادات وموظفي الدعم. توفر هذه المستويات من توظيف الموظفين الهيكل والسرعة والمساءلة اللازمة لإنتاج والحفاظ على معدلات إشغال عالية وتقييمات جيدة.

• تحقق مما إذا كان المشغل العقاري يستخدم التكنولوجيا والبرمجيات التجارية

التسعير الدقيق والتنسيق الفعال للأنشطة التشغيلية اليومية هما مجالان رئيسيان تلعب فيهما التكنولوجيا والبرمجيات التجارية دورًا.

فقط المشغل المحترف والمتمرس سيستخدم نظام إدارة العقارات (PMS)، الذي يجمع بين خوارزميات التسعير وإدارة التقويم وجدولة التدبير المنزلي واتصالات الضيوف في منصة واحدة.

بالإضافة إلى استخدام البرمجيات الخارجية، يقوم بعض المشغلين المحترفين بإنشاء واستخدام أنظمتهم الخاصة، مثل Scale PMS، الذي تستخدمه Deluxe Holiday Homes، مما يوفر لهم سيطرة أكبر على بيانات الأداء والقدرة على تعديل الأسعار عدة مرات في اليوم.

يتيح استخدام هذا النوع من التكنولوجيا زيادة الإيرادات، وتحسين مراكز الترتيب على منصات الحجز، ويقلل من الأخطاء البشرية.

• تحديد ما إذا كانت شركة إدارة العقارات قد حصلت على التحقق والاعتراف الخارجي في صناعة الضيافة

الجوائز والاعتراف الإعلامي من مصادر موثوقة مهمة، لكنها تخدم بشكل أساسي كإثبات لأداء المشغل وسمعته. المشغل الذي يحصل على التحقق والاعتراف الخارجي من منظمات ومنشورات الضيافة المرموقة، يخدم في التحقق من سجل تسليمهم وأدائهم مقابل جهودهم التسويقية.

لقد تميزت Deluxe Holiday Homes مرارًا كواحدة من أفضل شركات إدارة العقارات في دبي أثناء البحث عنهم. حصلت الشركة سنويًا على لقب “شركة إدارة الإيجارات قصيرة الأجل الرائدة في دبي” وتم الاعتراف بها من قبل منشورات رئيسية مثلخليج تايمز. لقد أظهروا باستمرار تفانيهم في تقديم خدمة ممتازة من خلال هذه الجوائز وكونهم في طليعة أعمال الضيافة.

• تقييم حجم محفظة المشغل بناءً على مؤشرات الجودة

بينما قد يروي حجم محفظة المشغل قصة عن حجم المشغل ونطاقه، يجب تقييم حجم المحفظة بالتزامن مع مؤشرات الجودة.

المشغل الذي لديه محفظة كبيرة (أي 800+ عقار) والذي يحقق باستمرار تقييمات عالية من خلال منصات رئيسية مثل TrustPilot ، ويحافظ على معدلات إشغال عالية يظهر استقرارًا تشغيليًا استثنائيًا. يجب أن تكون أنظمة المشغل قادرة على التعامل مع حجم العقارات دون التضحية بجودة تجربة الضيف.

• مقابلة فريق القيادة لمشغل منازل العطلات

من المرجح أن يكشف فريق القيادة للمشغل الكثير عن قيم المشغل وفلسفته تجاه الأعمال. معظم المشغلين الراسخين يتم تأسيسهم من قبل أفراد يمتلكون فهمًا عميقًا لصناعة الضيافة والعقارات ويبقون مشاركين بنشاط في العمليات اليومية للشركة.

سيوجه رؤيتهم طويلة الأجل جميع القرارات التي يتخذها المشغل تقريبًا، بما في ذلك استراتيجيات التسعير، الامتثال التنظيمي، تدريب الموظفين، والاستثمارات في التكنولوجيا.

الامتثال والسمعة: أمور غير قابلة للتفاوض لإدارة العقارات في دبي

ستنعكس سمعة مشغلك في سمعة ممتلكاتك.

عند تقييم الشركاء المحتملين لإدارة ممتلكاتك، انتبه جيدًا لمن يقود الشركة. يمكن أن توفر رؤية وفلسفة قيادة الشركات نظرة ثاقبة حول كيفية تفكيرهم في الاستثمار، وتنمية أعمالهم، وخلق مستقبلهم. عادة ما يكون للإدارة العليا في الشركات الراسخة في دبي دور كبير في تحديد المعايير التشغيلية، وتطوير الخطط الاستراتيجية طويلة الأجل لشركتهم.

أرتيوم ميلتونيان، الرئيس التنفيذي لشركة Deluxe Holiday Homes، يرى فلسفة شركته من خلال عدسة الانضباط والاتساق بينما يتأمل في التحديات المرتبطة بالأداء في واحدة من أسرع أسواق الضيافة تطورًا في العالم.

قال السيد ميلتونيان: “يتغير مشهد الضيافة في دبي كل ربع سنة.” “واجب المشغل هو البقاء في مقدمة المشهد المتغير للضيافة في دبي، وليس مجرد اتباع اتجاه صناعة الضيافة.”

أوضح السيد ميلتونيان أن عنصرًا حاسمًا في الحفاظ على هذه الميزة التنافسية هو وجود هيكل داخل المنظمة بما في ذلك؛ فرق داخلية، وامتلاك جميع أنظمة التكنولوجيا المستخدمة من قبل المنظمة، وثقافة متسقة. وذكر أن وجود هذه العناصر من الهيكل يخلق بيئة حماية للمستثمر لمواصلة الحفاظ على قيمة استثماراتهم بمرور الوقت.

بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يتطلعون إلى حماية قيمة ممتلكاتهم، وزيادة معدلات الإشغال، والعمل مع فريق من المحترفين ذوي الخبرة، قد يوفر لهم الاجتماع أو التشاور مع مشغل رائد رؤى قيمة حول الخيارات المتاحة لهم.

Deluxe Holiday Homes تقدم لأصحاب العقارات فرصة تحديد موعد استشارة مجانية مع ممثل الشركة لمناقشة الأداء المتوقع، والامتثال للقوانين المعمول بها، وحلول إدارة الممتلكات المخصصة بناءً على أكثر من 10 سنوات من الخبرة التشغيلية وباستخدام فريق عمل داخلي بالكامل.