Как выбрать лучшую компанию по управлению недвижимостью для ваших инвестиций в Дубае

Покупка недвижимости в Дубае для краткосрочной аренды может быть привлекательной возможностью, но она также помещает вас на конкурентный рынок, который вознаграждает информированных инвесторов и наказывает наивных. Рынок арендного жилья в Дубае превратился из небольшой экспериментальной ниши в строго регулируемый и расширенный сектор, который ежегодно привлекает миллионы посетителей и обеспечивает существенную отдачу от инвестиций для опытных арендодателей, выбравших правильного управляющего недвижимостью.

Успех определяется не размером апартаментов и не качеством дизайна интерьера, а управляющей компанией, выбранной для управления недвижимостью.

Это связано с тем, что Дубай — это быстро меняющийся рынок, где:

• Правила, регулирующие операции, часто меняются
• Спрос на туризм часто меняется
• Крупные мероприятия, такие как чемпионат мира по футболу, могут вызвать огромный всплеск бронирований
• Районы устанавливают и обеспечивают соблюдение операционных политик, которые строго соблюдаются
• Цены на аренду необходимо корректировать ежедневно
• Гости ожидают получить услуги гостиничного качества
• Ожидания арендодателей постоянно растут

Начните с одного вопроса: «Защитит ли эта компания мои инвестиции в Дубае?»

Большинство владельцев недвижимости начинают поиск управляющего с запроса о потенциальной комиссионной ставке или количестве бронирований, которые может иметь организация. Хотя оба эти запроса являются обоснованными, это не лучший способ начать ваши отношения с организацией. Первый шаг в формировании продуктивного партнерства между владельцем недвижимости и организацией всегда будет строиться на доверии и защите активов.

Индустрия краткосрочной аренды жилья для отдыха в Дубае регулируется Департаментом экономики и туризма Дубая (DET), что включает:

• Каждый гость должен быть зарегистрирован перед входом в помещение.
• Продолжительность пребывания каждого гостя должна быть задокументирована.
• Сдаваемые в аренду помещения должны соответствовать минимальным стандартам меблировки и безопасности.
• Многие сообщества (такие как Downtown, Dubai Marina и Palm Jumeirah) имеют дополнительные правила, которые применяются к арендному жилью.

Опытный и ответственный оператор арендного жилья предоставит владельцу недвижимости всю необходимую поддержку для того, чтобы

• ориентироваться в процессе получения разрешений и инспекций,
• регистрировать объект в местных органах власти,
• получать одобрение от сообщества, в котором находится объект,
• и уведомлять владельца недвижимости о любых изменениях в требованиях соответствия для объекта.

Во всех взаимодействиях с организацией, предоставляющей услуги, связанные с эксплуатацией арендной недвижимости, владелец недвижимости должен чувствовать себя уверенно и комфортно в отношении способности оператора ориентироваться в сложной нормативной среде.

Найдите компанию по управлению недвижимостью, которая относится к вашим инвестициям как к своим собственным

Ведущие компании по аренде жилья для отдыха в Дубае рассматривают свои объекты не просто как объявления для гостей; они управляются как отели, предоставляя гостям все услуги от начала до конца.

Это важно знать, поскольку каждое бронирование краткосрочного проживания включает множество взаимосвязанных элементов —

• Координация с гостем для общения, регистрации
• Замена постельного белья и генеральная уборка помещения
• Реагирование на чрезвычайные ситуации и поддержание недвижимости
• Изменение цен и управление календарями
• Оценка ущерба, нанесенного имуществу, и решение возникающих проблем
• Координация платформы и финансов для каждого бронирования и членство в сообществе.

Если какая-либо из этих движущихся частей выйдет из строя, у гостя будет плохой опыт бронирования, что приведет к плохим отзывам, которые негативно повлияют на доход.

Компании, которые строят свою бизнес-модель на предоставлении надежных услуг, такие как Deluxe Holiday Homes имея сотни сотрудников, централизованные операции и формализованные процессы, способны обеспечивать одинаково высокое качество обслуживания гостей в сотнях объектов. Небольшие операторы, использующие услуги внештатных уборщиков и работников по обслуживанию на неполный рабочий день, не могут обеспечить такую операционную стабильность, как бы они ни старались.

В то время как многие люди рассматривают технологии как роскошь в Дубае, мы видим в них основу эффективности нашей деятельности.

Использование технологий является одним из менее известных, но ключевых отличий между хорошим менеджером и отличным менеджером.

Профессиональные операторы, такие как Deluxe Holiday Homes, используют специализированную систему управления недвижимостью (PMS), которая управляет:

• Бронирования из нескольких каналов
• Динамическая установка цен
• Планирование уборки
• Отслеживание запросов на обслуживание
• Общение с гостями
• Отчетность перед владельцами
• Создание отчетов о доходах

Если компания все еще использует чат WhatsApp для общения с уборщиками, электронные таблицы для бронирования или ручные журналы для отслеживания обслуживания, то недвижимость никогда не достигнет своего полного потенциала заработка.

Рынок Дубая меняется слишком быстро.

Изменения в спросе в Дубае могут произойти буквально в одночасье из-за таких событий, как:

• COP28
• Канун Нового года
• Art Dubai
• Праздники Ид
• Конференции в DWTC
• Концерты
• Сезонные пики туризма

Лучшие операторы используют системы, основанные на данных, для мониторинга этих изменений менеджерами по доходам, которые могут ежедневно корректировать цены на основе этих изменений, а в некоторых случаях и почасово.

Оператор, использующий настоящие технологии (Deluxe Holiday Homes разработала собственную Scale PMS), защищает доход, полученный от недвижимости, таким образом, который ни одна ручная система не может использовать с помощью расширенного портала, предназначенного для предоставления арендодателям максимального контроля и прозрачности, которые они когда-либо испытывали в отношении своей недвижимости.

Опыт – ключ к успеху в Дубае

Менеджеры домов отдыха из Великобритании, Канады или США могут иметь отличную репутацию на своих соответствующих рынках; однако невозможно знать специфику Дубая. Только человек с многолетним опытом управления на этом рынке сможет в полной мере понять тонкие различия в:

• Различные уровни спроса существуют между Marina, Downtown и Palm
• Какие объекты привлекают деловых путешественников, а какие – семьи и туристов
• Способы, которыми правила сообщества варьируются от здания к зданию
• Как работают алгоритмы платформы в пик сезона
• Как избежать переполненности, неправильного использования или нарушений правил
• Как поддерживать стандарты чистоты отеля в пустынной среде
• Как управлять ожиданиями гостей в городе с чрезвычайно высокими стандартами гостеприимства

Вот почему совершенно ясно, что компании с многолетним опытом управления недвижимостью в Дубае (более 10 лет) имеют явное конкурентное преимущество. Эти компании не просто управляют недвижимостью, они понимают культуру гостеприимства в Дубае, правила, поведение гостей, ценовые волны и проблемы, связанные с конкретными зданиями.

Опыт = Прибыль

Опыт = Защита

Опыт = Спокойствие

Спросите себя: «Будут ли они все еще в бизнесе через 5 лет?»

Один из самых игнорируемых вопросов, которые арендодатели должны задать себе, — это вопрос о том, будет ли компания продолжать существовать и работать через 5 лет?

В одном только Дубае было множество небольших компаний по управлению недвижимостью, которые открывались и исчезали всего после одного или двух лет работы. Последствия для арендодателей, когда эти компании выходят из бизнеса, могут быть значительными, например:

• необходимость повторного получения разрешения на недвижимость,
• возврат ключей,
• поиск службы уборки,
• возврат депозита арендатора,
• и устранение ущерба, нанесенного имуществу в результате многомесячного пренебрежения из-за плохого управления.

Наличие крупного, устоявшегося оператора с более чем сотнями объектов и долгосрочными соглашениями означает, что вам никогда не придется беспокоиться о том, что они исчезнут. Они слишком велики, чтобы потерпеть неудачу, и их размер обеспечивает вам защитный слой.

Например, Deluxe Holiday Homes в настоящее время управляет сотнями объектов и считается опытным оператором домов для отдыха в Дубае. Компании такого масштаба обладают глубоким опытом, системами, сотрудниками, финансовой стабильностью и операционными возможностями, которые обеспечивают долгосрочную защиту и безопасность для владельцев недвижимости.

О чем говорит «правильный» управляющий недвижимостью, когда вы ему звоните

Правильный оператор не кажется навязчивым или продавцом, когда вы ему звоните; вместо этого он кажется очень организованным и спокойным. Они обеспечивают прозрачность в том, как все работает, и объяснят:

• Как они получают доход
• Как они управляют ценами на вашу недвижимость
• Как они отчитываются об эффективности вашей недвижимости
• Чего вы можете ожидать как в пик (высокий), так и в межсезонье (низкий)
• Как они защищают вашу собственность
• Как быстро они будут реагировать на чрезвычайные ситуации в вашей недвижимости
• Как они проверяют потенциальных гостей для вашей недвижимости
• Какой уровень услуг по уборке получает ваша недвижимость

Они не дают пустых обещаний об увеличении вашего дохода и не обещают нереалистичное количество бронирований/заполняемости. Скорее, они обсуждают свои процессы, системы, роли/обязанности и ожидания.

Компания по управлению недвижимостью, которую вы выбираете, должна отражать то, что это актив, а не эксперимент.

Ваша арендная или перепродажная недвижимость в Дубае представляет собой актив, а не экспериментальный проект, за который вы хотите нести ответственность.

Комиссионные ставки важны; однако опыт, структура, технологии, собственные команды и долгосрочная стабильность имеют гораздо большее значение, чем одни только комиссионные ставки.

Чтобы помочь вам оценить компании сегодня, сосредоточьтесь на:

• Структура
• Масштаб
• Долговечность
• Прозрачность
• Собственные команды
• Технологии
• Опыт работы в Дубае

Это столпы безопасного и прибыльного партнерства для ваших инвестиций в Дубае.

Когда максимизация потенциала ваших инвестиций в Дубае имеет наибольшее значение, подумайте о том, как ведущие операторы успешно управляют своей недвижимостью в масштабе.

Узнайте больше о том, как может управляться ваша недвижимость — Deluxehomes.com

Вопросы и ответы